Umowa o dożywocie to rodzaj umowy cywilnoprawnej polegającej na przeniesieniu przez właściciela nieruchomości jej własności na inną osobę w zamian za zobowiązanie się tej osoby do zapewnienia właścicielowi dożywotniego utrzymania.

Właściciela, który przeniósł własność w drodze umowy o dożywocie, określa się mianem dożywotnika, zaś osobę, która tą drogą nabyła własność nieruchomości – mianem zobowiązanego.

Przedmiotem umowy dożywocia może być zarówno nieruchomość gruntowa czy budynkowa, jak i lokalowa. Zbywcą, a więc dożywotnikiem, może zostać tylko osoba fizyczna. Zdolność prawną do wystąpienia w umowie jako nabywca mają natomiast zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.

W związku z tym, że dotyczy ona przeniesienia własności nieruchomości, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i zawarta przed notariuszem. Inna jej forma powoduje, że umowa ta jest nieważna. Wraz z przeniesieniem własności nieruchomości następuje jej obciążenie prawem dożywocia. Ujawnienie prawa o dożywocie następuje w drodze wpisu w dziale III księgi wieczystej.

Umowa o dożywocie powinna określać, jakie świadczenia na rzecz dożywotnika zostały nią objęte. W braku postanowień w tym zakresie zobowiązany (nabywca nieruchomości) powinien przyjąć dożywotnika (zbywcę nieruchomości) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. O tym, kto jest osobą bliską zbywcy, decydują konkretne okoliczności, najczęściej będą to członkowie najbliższej rodziny mieszkający wspólnie ze zbywcą na nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz konkubenci.

Umowa o dożywocie jest zatem umową odpłatną, nie powinna być więc mylona z umową darowizny, której cechą podstawową jest nieodpłatność. Pamiętać należy, iż do umowy o dożywocie nie stosuje się w świetle powyższego przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących darowizny, w tym tych dotyczących zachowku. Dożywocie w przeciwieństwie do darowizny nie podlega zaliczeniu na zachowek. Dlatego nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, że w przyszłości osoba uprawniona z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa.

W sytuacji gdy dojdzie do skłócenia stron lub niewywiązywania się z umowy przez jedną ze stron, druga strona może oddać sprawę do sądu. W takim przypadku sąd może podjąć decyzję o zmianie jednego lub wszystkich uprawnień np. na dożywotnią rentę dla darczyńcy nieruchomości. Umowę o dożywocie rozwiązać jest bardzo trudno. Rozwiązać umowę o dożywocie może sąd i to tylko w wyjątkowych sytuacjach. Wyjątkowa sytuacja, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego zachodzi w przypadkach takich jak bardzo silny konflikt istniejący pomiędzy stronami umowy, czy przestępstwo popełnione przez nowego właściciela nieruchomości na osobie, która jest uprawniona do otrzymania opieki i pomocy. A także, gdy taka osoba zostanie przez zobowiązanego porzucona i nie może liczyć na jakąkolwiek opiekę.

Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia działa od momentu wydania decyzji (ex nunc). Dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili uprawomocnienia się wyroku. W razie jednak ulepszenia nieruchomości osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.